住環境

中古マンションを買ったときの話と最近思うこと

山手線の沿線にどうしても住みたくて、2009年頃に中古マンションを買いました。

都会生活を楽しみたい人に向けてこのブログを書いているのですが、住むところをどうするかってのはとても大切な話です。なので参考までにこの時に気づいたこと、振り返ってみて今思うことを書いていきます。

都心部の中古マンションの価格

購入時期は2009年で築年数はこの時点で約10年ちょっと、場所は山手線の駅から徒歩6~8分、広さは63m2の3LDKという普通のファミリータイプの物件を35年固定金利のローンで買いました。

以前は更に不景気で安かったんですが、この時もリーマンショック後というタイミングもあってそこそこ相場が安く、お値段は約4,000万円ちょっと。

その前後くらいの時期から似たタイプのマンション価格を定点観測しているのですが、年々価格は上がり続け2019年現在でだいたい5,700万円くらいになってます。

階数や部屋の状態にもよりますし、そもそも中古のマンションなんて流動性が高くなく、相場なんてのは売買実績で作られるものなのでだいたいこんなもんかな、くらいの指標にしかなりませんが、それにしてもざくっと1.4倍くらいになってるわけです。

じゃあ今売れば儲かるんじゃね?なんて美味い話でもないです。

仮に売ったとして売却益が1,500万円くらい出たとしても、不動産業者に買い手を探してもらうことになるのでその手数料が約3%、売却益に対する税金で約20%、これに諸経費を含めると400万円くらいは持っていかれます。

ってか今住んでいる家売ったら住むとこなくなるやん!ということで現金だけあっても家がないのは厳しいので新しい家を探さなきゃいけないわけですが、全く同じ条件で買おうとすると当然今の価格相場でしか買えないわけで5,700万円かかります。

かつそのときにはまた不動産業者に払う手数料や諸経費が発生します。

結局税金と手数料払っただけで何も得しません。

もっと駅から遠くて狭くて良いなら安く買えるかもしれませんが、それだったら最初からそっちを買ってます。

もしくは賃貸に切り替えるか。こっちの方が多少現実的ですね。

ということで今住んでいる家の価格相場が上がったところであんまり美味しくないわけです。

じゃあ何が言いたいの?って話ですが、値段上がり過ぎ、これってバブルちゃうのん?ってことです。

都心部のマンションを買うメリット

4,000万円ちょっとで買った筆者は、当然住宅ローンを組んで買ってます。支払額としてはだいたい年間170万円で固定金利の35年ローンです。超長期で変動金利なんてリスクはとりません。

※金利のリスクについては別記事ご参照。

https://charliemblog.com/住宅ローンの金利について考えた話/

話がそれますが、そもそも住宅購入の際には戸建てなのか、マンションなのか、新築か、中古か等々

色々な選択肢があるわけですが、山手線沿線の駅近中古マンションを買った理由を書いておきます。

2点ありまして、

1.超便利。東京都心での生活を満喫できる。
2.もし転勤になったりしてもそれなりの利回りで貸すことができる。

1.はもうそのまんまですが、買えないと成り立たない話なので、サラリーマンの給料でローンを組めば買える価格レンジであることが前提です。なので新築なんて買えないので必然的に中古で探すことになります。

借りて住むという選択肢も当然あるんですが、家賃相場は月々の金額としてはローンの支払いよりかなり高くなります。同じ条件の物件だと家賃相場が最低でも月20万円くらいなので大よそ1.4倍になります。さらに敷金礼金が別途かかります。なので長く住んで活用するなら買った方が安く済みます。

ちなみにこの家賃には駐車場代は入っていないので、車を持つなら駐車場代だけで+2~3万円かかります。

2.は投資の観点ですが、比較的安く買えて高く貸せるという話。

4,000万円で買って月20万円で貸せれば表面利回りは6%になります。

表面利回りとは、「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算される指標で、ここから管理費や税金等の各種支出、及び空室リスクを引いたものが実質利回りで

「(年間家賃収入-各種支出,空室リスク)÷物件価格×100」で計算されます。

空室リスクとは、前の借り手が退去されて次の借り手が入居されるまでの期間等、収入がない期間を見込みましょう、という話です。

年間の家賃収入から空室になると見込まれる期間分の家賃は除いてあげる必要があります。

実質利回りの計算に空室リスクを入れるかどうかはケースバイケースです。入れた方が正しかろうと思うので私は入れています。

そしてここでの重要なポイントは、借り手がいないという状況、即ち空室リスクがが山手線沿線で駅近だと発生しずらい、という点。

不動産をやっている知り合いに聞いたり、近隣の不動産業者さんを何軒か訪問して調べたのですが、要はこの立地だと借り手の層が厚いんですよね。

不動産経営をやる際の一番のリスクが、空室リスクです。

例えばベッドタウンとして有名な東急田園都市線沿線とかだと、ファミリータイプのマンションとなるとおおよそ一定の属性の人が借り手になります。

そこそこの規模会社のサラリーマン家庭で家族3~4人といった人達がメインの顧客ということ。ターゲット層が決まっていると当然そのボリュームも絞られ、かつ時期に4月や9月以外の異動、引っ越しシーズン以外に出て行かれると次のシーズンまで借り手がなかなか見つからなかったりするので、2年契約で縛るなどのリスク対策が求められます。

対して山手線沿線の駅近になると、色々な需要がある。例えば外資の会社で海外から派遣されてきているビジネスマンとか、お金持ちのセカンドハウスとか、個人経営の会社の社宅にしたりとか、色々な需要が取り込めるので使われ方の幅が広がる。実際1年とか短期の契約であっても速攻で借り手が見つかるそうで、貸す期間もコントロール可能。

投資の観点でいうと空室になるリスクを減らせるってのは大変に魅力的です。

というかですよ、便利な場所なんだから当たり前っちゃー当たり前の話ではあります。

以上2点が主なメリットなんですが、まあそうは言っても家なので私みたいに割り切って考える方ばっかりではないと思います。

中古だとどうしても内装や作りが一時代前のものになりますし、そもそも中古が生理的に受け付けられなかったり、ましてや人に貸したりなんてもってのほか!という方はいっぱいいらっしゃると思うので、どうしても山手線沿線の駅近に住みたくて中古物件や持ち家を賃貸に出すことに抵抗が無い、という人の場合の一つの方法論とご理解ください。

都心部のマンションバブル

話が戻ります。

2008年当時に4,000万円ちょっとで買って35年固定金利ローンで買ったのですが、今の年間の支払額は170万円。35年間170万円で固定です。

2019年現在だと5,700万円で買ったとしたら仮に頭金を1割入れたとして35年固定金利ローンでラフに計算して年間だいたい200万円の支払いになると思われます。

30万円の差ですが正直きつい。貯蓄にお金を回すのでしんどいレベルです。中古でこれとか、まじで!?と思ってしまいます。

じゃあ新築マンションの価格は?というと軽くググった結果ですが、

「2018年に東京23区で売却された新築分譲マンションの平均価格は71,420,000円」だそうです。。

平均で7,142万円なので、場所によってはもっと高くて例えば恵比寿駅近くの新築分譲マンションの売り出し価格は55m2で9,300万円だそうです。。

https://www.mecsumai.com/tph-ebisu/?&_adp_c=wk&_adp_e=c&_adp_u=p&_adp_p_md=553&_adp_p_cp=87900&_adp_p_agr=8582246&_adp_p_kw=28579902&gclid=EAIaIQobChMI9ofkw52n5AIVD6mWCh3hnw5aEAAYASAAEgLPa_D_BwE&gclsrc=aw.ds

物件価格7,000万円だと年間の支払はだいたい240万円くらいか。9,300万円だと320万円くらい?

いやいやいやwww草はえますよwww無理無理wwwどんな人が買うねんwww

自分一人の収入で買えなければ、奥さんにも大企業正社員レベルの収入を得てもらって、35年間途切れずに半分出し続けてもらう必要があるということですね。いやいやいや、ハードル高すぎ。ってか1割の頭金用意するのが既にハードル高けー。

そんなハードル超えられる人がこの世にいったいどんだけおるんやって話です。。

上記の計算は35年固定金利でざっくり1.4%を想定しているので、変動金利だったら1%程度は下がり年間の支払も多少下がりますがリスクは上がります。

住宅の購入を考えている人なんて主に30代半ばから40代くらいの子育て世代なわけで、一般的なその世代の人達がキャッシュで買えるはずがなく、ローンを組むしかない。上に書いたような条件で。

相当の無理が生じるはずです。もし変動金利なんかで借りて、金利がリスク許容量を超えて上がった日には破滅へ一直線。

一番必要としている人達が、めちゃめちゃ無理しないと買えない、もしくは買うことが不可能なものってそんなもの商品として成り立たないでしょうよ、普通は。それでも買う人がいるから成り立っているんですよね。

実需では成り立たない話であるならば実需じゃない別の需要、即ち投資の対象になっているんじゃないか、と想像できます。

バブルの背景

スルガ銀行の不正融資の背景として挙げられる長引く超低金利。超低金利のせいで目先のことしか考えられないくらい収益が厳しいのが今の銀行です。

https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4190/index.html

日銀の異次元金融緩和により400兆円を市場に供給、とか言われてますけど今どき日本の企業がそんな大規模な設備投資のために銀行から金を借りることってそうそうありません。

大企業なんてみんな事業の先行きが見えず、次の成長産業への投資も慎重に慎重に、びくびくしながら舵取りしている中でそんな大胆な投資なんて滅多にあるもんじゃないです。

そんな中でも資金をため込まずに貸し出せと民間銀行に強いプレッシャーがかかっているわけです。

プレッシャーがあるからといって不正して良い理由にはなりませんが、スルガ銀行に限らず民間銀行は企業が借りないならと個人向け融資に力を入れています。

それって即ち住宅ローンです。(普通の個人が大きな金額の融資を銀行から受けるって住宅ローンくらいしかない。)

もしくは個人で起業する際の融資なんでしょうけども、その一つが不動産経営です。

不動産経営や住宅ローンの借り換えの広告を見る機会がめっちゃ増えていますが、そういう背景があるわけです。

不動産経営にしても住宅ローンの借り換えにしても、必ずしも悪いわけではないですが、みんながみんなハッピーになる類のものではありません。

(※特に住宅ローンの借り換えについては別途記事にしたいと思います)

借り換えではない普通の住宅ローンだってそうです。変動金利なんてリスクのコントロールができないわけですから。

行き場の無い資金が不動産融資に流れて、リスク商品に消費者を誘導し銀行がお金を貸すから実際に必要としている人が買えないレベルまで価格が高騰するって、どう考えても不健全です。

同じように不動産価格の高騰が起こっていたのが80年代後半のバブル景気です。

住宅を必要としている人が買えない状況は不健全だということで90年に入って政府が銀行の不動産融資を抑制する総量規制をかけました。そして銀行はお金を貸せなくなり、買える人が減って不動産価格は下落、バブル崩壊へとつながったわけです。

今後はどうなる?

気になるには今後どうなるのか、です。

不動産だけではなく成長産業に資金が流れるという健全な状態になった上で、庶民が家を買えるレベルにまで自然に価格が落ち着くことを祈るばかりですが、そんな希望的観測は当たらない気がします。

これ以上暴騰すると本格的にやばいと思いますが、そうはならないように思えます。何故ならみんな買えないなら買わないという選択肢をとると思うから。

周りを見渡してリアルな声を聴いたときに「今買わないともっと値段が上がって買えなくなるから急いで買わなくちゃ!」なんて言ってる人います?

少なくとも筆者は聞いたことないです。

ただし!銀行あたりが変なこと言って無理やりにでもお金を貸せる仕組みを考えだしたら要注意!(サブプライムローンみたいな)

個人的には、やっぱり普通の人が買えるレベルまで下がるんじゃねーの?オリンピック後くらいに、と思います。そして市場は萎むと。

そうすると今まで不動産に流れていたお金ってどこにいくんでしょうか。フーム。。

皆さんどう思いますか?

ではでは。

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